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万科VS万达:房企已成投资主力 同为行业巨头 海外布局谁更强?
2016-09-09 11:11:00 来源: 亿欧 作者:周慧婷 阅读:
 

9月7日至8日,房产圈里有一条消息刷屏了。据英国媒体消息,万科以1.15亿英镑(合10.22亿元)在英国伦敦核心区域购买了一栋写字楼。这是万科在英国的第一个写字楼项目,也是万科进军英国商业地产市场的第二笔投资,意味着万科进军海外房地产的步伐正在逐渐加快。

中国已成为世界第二大跨境房地产投资来源,其中房企已成投资主力

近年来,中国房地产投资在海外市场的投资额不断攀升。据了解,众房企“集体”海外试水的开端是在2013年,也有人称当年为中国房企大规模“出海”元年。万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等大中房企均选择布局海外房产,并在2014年增大了投资规模,总投资项目共有27宗,同比增长了93%。

根据《中国房地产行业发展研究报告》在2013-2015年的数据显示,2015年海外房地产投资总额已达250亿美元,正以年均50%左右的速度增长。

 

据世邦魏理仕数据显示,2016年上半年,亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元,中国资本为投资主力,约占总额的60%,共录得海外房地产投资161亿美元,该数据较去年同期增长超过一倍。同时,戴德梁行研究数据表明,中国资本已经成为世界上第二大跨境房地产投资来源,仅次于美国,超越了加拿大、香港和新加坡。

由此可见,境外投资在中国呈现出高速增长的发展态势。而布局海外房地产的中国房企主力军包括但不限于:万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园,以及华夏幸福、复星、恒大、雅居乐、金地、升龙、世茂等。

作为行业巨头,他们都想摘掉“开发商”的头衔

在上述房企当中,万科和万达曾凭借地产开发的红利成为行业巨头,分别占据住宅地产和商业地产的第一宝座,如今他们不约而同地谋求摘掉“开发商”的头衔,将相同的一件事情作为双方的业务重心,那就是海外布局。

最近,万科的新闻一直没断过。去年开始的万科股权之争在今年愈演愈烈,先是由“万宝大战”变成“万宝华之争”,再到如今的复杂形势:恒大入局、安邦低调不表态、华润冷静旁观、宝能开始“停手”,各种各样的谣言和花边频出,叫人真替万科管理层捏一把汗。

这两天刷屏的除了“马云担任万科名誉董事长、许家印任董事长”令人匪夷所思的假新闻外,还有一条新闻引起了地产圈的关注,那就是万科宣布再度进军英国商业地产。

万科:布局六大城市,海外项目超17个,尚未进入加拿大地产市场

早在2014年,王石就表示,未来万科海外发展的重点在两个经济发达的地区——北美和欧洲,核心是三个国家:美国、加拿大和英国。这是万科做海外投资的第一个目的,即平衡国内风险。而更长远的规划是先站稳脚跟,再考虑和发达国家的公司合作,一起开发新兴国家。

2013年2月,万科开始布局美国地产市场,与有美国头号房企之称的铁狮门房地产公司展开合作,通过成立合资公司,共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目,由万科持股70%、铁狮门持股30%。据悉,该项目是万科在北美市场的首次投资。

2015年10月,万科以3000万英镑收购了位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份,一举进入欧洲房地产市场。同时,这也是继中国香港、美国、新加坡后,万科在海外布局的第四个国家和地区。此外,万科在美国的第二个项目纽约“东53街100号”也于去年10月底开始预售。

万科周刊在今年上半年透露,万科早在2013年便成立了美国公司,总部位于纽约,主要以股权投资的方式和美国著名的开发商合作。目前已在美国签约11个项目,其中8个在纽约,2个在旧金山,1个在西雅图,已有3个项目开售,1个项目正在招租。

据不完全统计,截至目前,万科在海外至少拥有17个项目,涵盖中国香港、新加坡、美国旧金山、美国纽约、美国西雅图、英国伦敦等六个城市。总的来说,除加拿大外,万科已成功进入其他目标市场。

再来看看同样被热点事件包围的万达集团。前阵子王健林的名言——“先定一个能达到的小目标,比如挣它一个亿”刷爆了朋友圈,让这位房地产及文化影视界的个人IP再度登上热搜榜。而万达投资两年后仍失了西班牙大厦的海外“折戟”事件也颇受人关注,王健林因此亏损了两个亿。此次事件让他得到了一个教训:在全世界拆迁都是一个“大问题”,今后不能投资没有获得规划许可的项目。

万达:着力打造文化旅游产业的同时,将酒店式捆绑公寓与土地开发并举

有别于万科主打土地开发的海外布局方式,万达的重点在于文化旅游产业与酒店式捆绑公寓。

2012年5月,万达以26亿美元并购美国AMC影院公司,正式迈开了进军海外的步伐;2013年,投资3.2亿英镑并购“海上劳斯莱斯”英国圣汐游艇公司;2015年,又先后入手了马德里竞技足球俱乐部、瑞士盈方体育传媒集团、美国世界铁人公司以及澳大利亚第二大院线HOYTS。截至2015年底,万达海外投资总额超过150亿美元。2016年7月,万达又以9.21亿英镑收购欧洲第一大院线Odeon&UCI。

由此看来,万达进军文化旅游产业的决心不容小觑。但事实上,万达有相当一部分投资落在了商业地产,主要布局方向在大洋洲、北美洲和欧洲。

自2014年以来,万达注资20-30亿英镑在英国开展城市改造项目;2014年7月,万达以9亿美元投资兴建美国芝加哥的一座五星级地标酒店及公寓;同年8月,万达以9亿美元并购黄金海岸市珠宝三塔项目,并于2016年携手日东集团投资数十亿澳元在黄金海岸建设主题度假村以及主题公园。此外,万达还于2015年12月获批新建价值达10亿澳元的悉尼环形码头项目,其中公寓产品预估均价超4.5万美元以上。

从上述案例中我们不难看出,万达投资的密集程度很高,且数额巨大。即使在所有布局海外的房企中,万达投资并购的规模在榜单上仍然名列前茅。

除了规模外,万达的投资模式值得关注,其中就包括酒店式捆绑公寓。王健林曾说过:“单独做酒店的投资回报率太低。”而酒店捆绑公寓的方式能够尽可能少地占压资金,卖掉公寓可赚回或基本赚回一个五星级酒店。他当初买下位于马德里的西班牙大厦也曾抱有这种期待,意在通过拆除重建打造成一个集豪华酒店、高级商场和300个公寓于一身的综合性物业。

此外,将海外项目快速本地化、市场化则是万达的另一个特点。万达通过与大量当地评估公司、建设公司招标、中介机构等合作,让熟悉当地市场的人负责项目的推进,易实现市场化和本土化,同时对万达的国际化战略布局也大有裨益。

万科VS万达:海外布局以及转型方面,后者似乎走得更快

王健林曾在今年1月表示,到2016年底,万达服务业的规模将会首次超过房地产。从严格意义上讲,届时万达将不再是房地产企业。其实在2015年年初,万达就已确定目标:到2020年服务业收入和净利润占比超过65%。因此,万达虽然也在布局商业地产,但更多的落点在于文化旅游产业。

相比之下,万科的海外布局则略显落后,地域和数量上尚不及万达。转型方面,万科早就宣布要转型城市配套服务商,在养老地产、产业地产、物流地产等方面均已开展相应业务,但成效并不显著。

作为房企行业龙头的万科,其2016年上半年的营业收入同比增长48.8%,但营业利润的增速和毛利率均大幅下降。股权大战纷纷扰扰之际,万科正面临“易主危机”,又承受着危机下员工离职、项目停摆的种种压力,不由让人生出几分萧瑟之感。

万科近日被曝以10亿人民币投资英国写字楼,表明正在加快海外房地产的布局,很有可能是向我们传递一种正向的信号,表明万科的海外拓展业务并未受到较大的影响。

倘若股权之争落幕,万科管理层被迫重组,万科还是原来的那个万科吗?回归到资本市场的角度,无论最后是谁“主掌”了万科,业务方面仍会往利好的方向发展。而海外房地产近年来保持高速增长,万科的国际化战略布局很有可能不会被打乱。至于万科什么时候能够摘下“开发商”的帽子,让时间告诉我们答案。

 
 
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